لا حديث بين متتبعي الشأن المحلي والمهتمين بالشان العقاري في مدينة طنجة، إلا عن التغييرات المحتملة التي طرأت على مكونات مشروع غولف مسنانة، حيث شرعت الشركة صاحبة المشروع في تنفيذ تعديلات كبيرة تمس المساحة الإجمالية رأسا على عقب بعد رحيل الوالي محمد مهيدية، إلى العاصمة الاقتصادية الدار البيضاء.
يتعلق الأمر بـمشروع مسنانة غولف الكائن بين المجاهدين والرهراه، و يقع على مساحة هائلة جدا، تبلغ 18 هكتارا، وحاليا يضم آلاف السكان حسب إحصائيات السلطات في الملحقة الإدارية السادسة، مما يعني ان الضغط السكاني سيرتفع بشكل مضاعف في مقابل ندرة المرافق الأمنية والمدرسية والصحية في المنطقة.
ففي شهر مارس من سنة 2021، علقت الشركة العقارية لوحات تعريفية بالشكل العمراني للمشروع، في الجهة اليمنى والجهة اليسرى، حيث كان يتضح من خلال صورة التصميم الهندسي الذي ما زالت صحيفة إيكوبريس الإلكترونية تحتفظ بنسخة منه، مساحات خضراء على اليمين وعن الشمال، حيث الأرصفة مغروسة بالأشجار والفضاءات المفتوحة مؤثثة بالكراسي.
تُـظهر تلك اللوحة التقنية مواصفات هندسية مضبوطة لساحة عمومية كثيفة الأشجار، فيما يظهر تصميم العمارات على شكل حرف L، وتبدو المسافة بين آخر نقطة في البناء وبين الشارع الرئيسي بعيدة بأزيد من 20 مترا من الشارع، حيث تبدو الواجهة الرئيسية للطريق مفتوحة على متنفسات خضراء من جهتي اليمين واليسار.
قيل آنذاك أن سلطات الولاية في عهد الوالي السابق محمد مهيدية وجهت منعا شفهيا لأصحاب المشروع، مما حال أنذاك من توسيع عمليات البناء لتشمل الأجزاء المطلة على واجهة الشارع،
لكن في الشهور اللاحقة ارتفعت وتيرة البناء بشكل مفرط جدا، حسب عدد من المتابعين لشؤون التعمير في عاصمة البوغاز، مما جعل صحيفة إيكوبريس تستفسر عددا من الإدارات المتدخلة ؟ هل الأمر يتعلق بنكوص وتراجع عما كان مقررا في وقت سابق ؟ أم مجرد تعديلات في تموضع بناء العمارات داخل نفس المشروع ؟؟

الرخصة الاستثنائية تبيح كل المحظورات
تسارع مقاولة الأشغال المكلفة من مجموعة أبا عقيل العقارية، وتسابق الزمن من أجل توسيع عمليات تشييد تجمعات جديدة من الإقامات، في الجزء القريب من الشارع الرئيسي، حيث سيكون عليه الوضع مختلفا تماما عما كان قد فرضه الوالي السابق محمد مهيدية.
وحينئذ ستغطي كتل الإسمنت المسلح سماء مشروع مسنانة غولف، وستختفي المناطق الواسعة من المتنفسات الخضراء التي كانت فرضتها سلطات الولاية قبل 3 سنوات. حيث باشرت مؤخرا مقاولة البناء المكلفة بعمليات البناء، حفر أوراش جديدة من أجل تشييد المزيد من العمارات والإقامات السكنية، في مشروع مسنانة غولف،.

المعطيات التي توصلت بها صحيفة إيكوبريس الإلكترونية، من مصادرها الإدارية، تقول بأن المشروع مر في مسطرة الرخصة الاستثنائية في عهد الوالي الأسبق محمد حصاد، ثم بدأت الأشغال في عهد الوالي محمد اليعقوبي، بشكل محدود عبر عمارات مخصصة للسكن الاقتصادي، وذلك قبل أن تقرر وزارة الداخلية وقف العمل بالرخص الاستثنائية، نظرا لخطورتها الكبيرة على جمالية المدن.
ويعتبر خبراء مختصون في مجال قانون التعمير أن الرخص الاستثنائية، “لم تكن سوى شرعنة لمعايير وشروط غير مسموح بها في تصميم التهيئة وفي المقتضيات المحددة في ضابط البناء والتعمير الجاري به العمل مع عموم المنعشين العقاريين.
لكن الذي يحصل حين يتعلق الأمر بـ “الرخصة الاستثنائية” هو “محاباة” منعش عقاري على حساب منعش عقاري آخر، إذ تمنح الرخص الاستثنائية “امتيازات في المساحة المبنية وعلو الطوابق والارتفاع والارتفاقات”، وهكذا..
انفلات قانوني وضعف وسائل المراقبة !!
بشكل عام حين الحديث عن الإشكالات الناجمة عن فوضى التعمير وما يترتب عنها من إلحاق الضرر بالبعد الجمالي للمدينة، يشهر أي منعش عقاري أو شركة عقارية سلاح إبعاد المسؤولية عن نفسه، ورميها مباشرة للمسؤولين عن التشريع القانوني في مجال التعمير، وأيضا سلطات المراقبة.
ذلك أن تطور عمليات البناء يستبق الوثائق التعميرية، ويستبق التخطيط الحضري وحتى تصميم التهيئة، وبالتالي تجد فوضى التعمير الباب مشرعا أمام “تراخيص استثنائية”، أو بسبب ضعف المرونة في تطبيق القوانين التي تؤطر تصميم التهيئة ومخططات التعمير.
مثلا في المدن الإسبانية، تسود صرامة مراقبة أنشطة التعمير بشكل مضبوط، وحتى عمليات الاصلاح تخضع للمراقبة بالحرف والفاصلة بما في ذلك لون الصباة وجودة الطلاء الخارجي للعمارات، ولا نذهب بعيدا فإن مدينة مراكش نموذج يحتدى به في فرض القانون وعدم المحاباة في “علو الطوابق وفي المساحة المبنية ونسبة المساحات الخضراء”.
لكن في مدينة طنجة الأمر مختلف، وفي ظل هذا الوضع يتم تفصيل دفتر تحملات بعض المشاريع العقارية على المقاس، ورغم ذلك، تقول مصادر صحيفة إيكوبريس، فإن مصالح التعمير في ولاية طنجة لا تجد الوقت الكافي لزيارة الأوراش ومراقبتها بشكل مكثف لضبط المساحات المبنية بالأمتار والعلو والارتفاقات كما يجب ان يكون.
ومع ذلك، تحصل الشقق السكنية والمحلات النجارية على شهادة السكن وشهادة التحفيظ العقاري، بما في ذلك الشقق تحت الأرض، والمحلات المعلقة في وسط أسفل العمارة، بين الطابق الموجود في السرداب وبين الطابق الأرضي.
تحايل أم تحيين المعطيات !!
تستخدم بعض الشركات العقارية سلاح التصميم التعديلي، LA MODIFICATIF DU BLOC DU GROUPMENT D’ABITATIONS SUR TOUT LES TRANCHE ، حيث يجري التفاوض مع الوكالة الحضرية من أجل إدخال تغييرات جهرية على مكونات المشروع، تسمح بزيادة إما علو البناء وعدد الطوابق أو المساحة المبنية.
في هذا الجانب، تبدو معايير الوكالة الحضرية فضفاضة جدا بحيث يمكن أن تجد “تبريرات ومسوغات” لصاحب مشروع ( أ ) وترفض بشكل مطلق لصاحب المشروع (ب)، أما سلطات قسم التعمير في الولاية والجماعة فإنها تبارك ما يتم التوافق عليه.
بالنسبة لمشروع غولف مسنانة، تقول مصادر مطلعة على شؤون التعمير في طنجة، فإن الرخصة الاستثنائية تعني ان مكونات المشروع كما هي حاليا هي التي تم التأشير عليها في البداية، وحين مجيء الوالي محمد مهيدية تبين له منظور مختلف وألزم صاحب المشروع بالرجوع بمستوى البناء إلى الخلف عدة أمتار إضافية.
وبالنسبة للتنطيق B4 المتعلق بكيفيات بناء وعاء عقاري تزيد مساحته على 4 آلاف متر مربع، يصل علو البناء إلى 28 مترا. من أجل بناء 7 طوابق و شرفة على السطح.
أما نسبة المجال المسموح فيه بالبناء من إجمالي المساحة فيجب ان لا يتعدى 45 في المائة،

من بين العجائب والغرائب التي يعيب عليها بعض الملاكين للرسوم العقارية في المشروع العقاري مسنانة غولف، طوابق تحت الأرض من الجهة التي تطل على المسجد، وهي عبارة عن سراديب يدخل إليها السكان من الباب الرئيسي للعماة وينزلون في الأدراج، مما يطرح استفهامات حول عملية بيع شقق سكنية تحت الأرض، عن طريق الموثق العقاري، وكيف تمت عملية الربط بالماء والكهرباء، وما مدى مطابقة الشقق السكنية تحت الأرض لشروط السكن اللائق ؟
وحسب الأحكام المطبقة على المنطقة الحضرية (ب)، فإن الطابق الذي يقع فوق الطابق الأرضي يعتبر طابقا عاديا ولا يجوز بأي حال من الأحوال، اعتباره طابق نصفي، غير محسوب في عدد المستويات المذكورة أعلاه.
أما المادة 9.8: حق الرجوع فإنها تنص على أن أمام مدخل الطريق المجاور، يتم حساب الارتفاع من خلال النظر في المحاذاة الوهمية التي تربط زاويتي المحاذاة للمخرج. (انظر الجدول)
المادة 10.ب: ركن المركبات
يجب أن يتم وقوف السيارات على قطعة الأرض، ويمكن توفير كاراجات في الطابق السفلي إذا كانت مساحة سطح قطعة الأرض تسمح بذلك وكذلك شروط الوصول.

ARTICLE 10.B: STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement doit avoir lieu sur la parcelle – meme; en dehors de l’emprise du domaine public.
Les garages peuvent etre prevus en sous-sol si la superficie de la parcelle le permet ainsi que les conditions d’acces.
إن الضغط العمراني والسكاني سيطرح مستقبلا تحديات كبيرة على مستوى الأماكن الكافية لركن وتوقيف السيارات، وأماكن جمع النفايات، وأماكن ألعاب الأطفال، في وقت يتطلع المسؤولون الحكوميون لجعل مدينة طنجة مدينة ذكية ومستدامة.

مصادر مقربة من أصحاب المشروع العقاري، تحدثت إليهم صحيفة إيكوبريس، كشفت أنه يتوفر حاليا على ملحقة إدارية، و سوق صغير للقرب، ومؤسسة تعليمية خاصة، و مبنى مخصص لمركز صحي، ومركز للإدماج الاجتماعي، وبناية مخصصة للتعاون الوطني، و مركز شرطة،، (لكنها عبارة عن بناية سفلية صغيرة جدا ) ثم هناك ساحة وفضاء لألعاب الأطفال قبالة مسجد يتسع لقراية 500 مصل في مجمع سكني يضم أزيد من 3500 شقة سكنية.

زيادة كبيرة في ثمن البيع

أكدت مصادر حسنة الاطلاع أن أسعار البيع ارتفعت في شقق السكن المتوسط من 7200 درهم للمتر المربع قبل 5 سنوات، حسب ما أكده عدد من الزبناء الذين تحدثوا لصحيفة إيكوبريس الإلكترونية، إلى أكثر من 12 ألف درهم حاليا ( مليون و2500 درهم للمتر المربع حاليا)،، حسب وصلات الإشهار التي يتكلف بها موقع مبوب، مما يعني أن تأخير محتمل في بناء كل عمارة سيعود بهامش أرباح جد طائلة، دون احتساب المحلات التجارية.
Discussion about this post